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澳洲房产投资:警惕疫情后墨尔本CBD公寓暴跌
添加时间:2020-08-25         作者:    
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很早就想写这篇文章了,但又怕断了开发商们的财路。别人在卖力摇旗呐喊,我在这里看空,总归不太好,将来大家出来低头不见抬头见的。 现在写的好处很多。第一呢,反正现在也没有客户买CBD的公寓,我这篇文章不影响开发商的钱袋子。第二呢,现在封城阶段,大家都居家办公,避免了见面的尴尬。墨尔本CBD公寓的问题很多,而且冰冻三尺非一日之寒,今天说说最核心的三个问题:购房成本,贷款,租金回报。这三个问题直接影响客户的投资回报率。

澳洲买房

1,购房成本

前段时间我提出了新房价格不代表市场价,澳洲二手房才代表市场价。客户都觉得我说的好,开发商都拼命粉饰,主要就是说自己的项目装修标准高,地理位置独一无二等等。那今天我再抛出一个灵魂拷问:新房价格和银行估价之间差多少?目前交割的CBD新房公寓估价比合同销售价格普遍低估15%-20%。很多开发商说自己的项目好,我就想问问,到底好在哪儿了?估价低了20%,还好意思说自己项目好,莫非梁静茹给的勇气?对于一个项目的钱花在哪里,银行是非常清楚的。每个开发商都要把项目的尽职调查和投资回报表提交给银行,才能申请银行的开发贷款。在银行面前,开发商没有任何隐私,广告花了多少钱,佣金花了多少钱,真正建筑成本又花了多少钱,都是一笔笔明账。别忘了,银行也是要赚钱的,如果项目开发的整体回报率不到19%,银行也不会贷款给开发商,认为风险太高。所以你看看,这么一套房子要养活多少人?挖个坑,下一篇专门聊聊这个话题,澳洲地产游戏之拿着中国开发商的钱,找中国中介卖给中国客户,最后再租给中国留学生。想看的朋友,抬抬小手右下角点个“在看”,让我知道你们感兴趣。总而言之,和大家一起算一笔账,海外人士印花税一共13.5%,房价低估20%,那交割一套墨尔本CBD的公寓,意味着33.5%的购房成本。要想靠房价上涨来赚钱,先要爬出来33.5%的坑,是不是很酸爽。有的人说,那我就愿意买在市中心,毕竟地皮有限啊,买一套少一套。这句话我翻译成大白话就是,我就愿意被开发商割韭菜,割一棵少一棵。醒醒吧,墨尔本CBD至少还能再开发20年。再说了,什么投资标的上来就要30%多的成本,快赶上Xi钱的成本了。买错房的灾难程度,堪比嫁了渣男,娶了绿茶。更可气的是,咱们老实人还总给渣男,绿茶辩护,直到被伤透了心。

澳洲公寓

2,贷款

再来说说贷款问题。从2016年开始,澳洲政府的态度就很明确,严格控制贷款,信贷紧缩。这也正常,毕竟从2005年-2015年,这11年里,澳洲房产贷款就像是白给的,拿本护照和购房合同就能贷出来80%。没人想过这十年积累了多少贷款风险和资产泡沫吗?现在对于海外人士,澳洲银行明确表示拒绝接受申请,只有一些影子银行才给海外客户贷款,通常是房屋估价的60%。简单的数学题:已知房价100万,估价80万,贷款60%,13.5%印花税,求总现金投入和贷款额度。总现金投入需要65.5万澳币,总贷款额度是48万澳币,贷款比例还不到50%。稍微有点投资经验的朋友都明白,澳洲房产投资的底层核心就是信贷价值,贷款杠杆连2倍都用不到,这房子的投资属性太差了。澳洲政府有意降低杠杆,来稀释整体的金融风险。前人栽树,后人乘凉,在澳洲变成了,前人犯错,后人买单。

澳洲公寓

3,租金回报

最后,分析完上面两条,依然拦不住一些朋友往市中心冲刺,有的朋友刚从维妈买完韭菜,出门就冲进售楼处当韭菜。这时候有一个关键数据给了他们信心,就是租金回报率。市中心的租金非常高,一房和两房澳洲公寓租金普遍超过5%的年化回报。很多人把房子当理财产品来买,作为资产配置没有任何问题。毕竟刚才说的33.5%的坑,6年的租金也就差不多回来了嘛,剩下的就是净赚!但是今年疫情出现,把所有人从美梦中叫醒,有点那英《梦一场》内味了。海外留学生无法入境,导致墨尔本市中心空置率飙升到8%以上,租金拦腰折断,5折出租。租金回报率降低到2%左右,这是连贷款利息都不够的回报。

澳洲房地产

至于留学生什么时候回来,能回来多少,还是别太乐观了。前几天遇到个哭笑不得的事,客户放弃10%首付不要了,原因是“爱国,这房子不要了,不给澳洲政府送钱了”。最后说说我的观点,墨尔本CBD公寓大量交割违约难以避免,投资属性和回报表现不如人意,也会加速投资者离场。随着一些大项目陆续交割,CBD的库存在未来几年将会超过10,000套,一旦开发商资金链断裂或者触发了贷款协议中的某些条款,可能导致开发商砸盘出货。疫情期间大家熟悉了居家办公和线上办公,很多企业也会离开市中心核心地段,一方面为了降低办公开支,一方面也可以节省通勤时间。人口的加速流失,也许是压垮墨尔本CBD公寓的最后一根稻草。在买房这件事上,千万别犯懒,身体不要懒,该看盘要看盘,心理上也不要懒,该思考要思考,很多问题其实就用常识性的逻辑就可以获得正确的答案想赚快钱,还懒得去看,懒得学习思考的人,那就有无数暗坑在等着他们。买错一套房,十年都白忙。

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澳洲别墅

最后,希望大家都能1顺顺利利买到最适合自己的房子!






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