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澳洲房产投资房价疯了“1995年以来最强劲牛市”
添加时间:2021-02-18         作者:    
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澳洲房产投资房价疯了“1995年以来最强劲牛市”,在澳洲每个城区,随处可见人们在开放参观的房产门口排成长队。由于受到COVID-19疫情的限制,每次只允许少数人同时进入。排队的人潮,尤其是预备参观单元房的人群,从楼梯上蜿蜒而下,一直延续到外面。


澳洲买房

在一些偏远地区,尤其是沿海地带,竞争尤其激烈。由于富裕的购房者带着能永远在家工作的梦想从城市迁往乡村,部分地区的房价在一年的时间里上涨逾三分之一。偏远地区的房价在一月份上涨了1.6%,是主要首府城市的澳洲房价涨幅的两倍以上。而在部分城市,拍卖清空率正逐渐接近顶点。堪培拉最近的房产清空率超过90%,悉尼的结果远高于80%。这些数字昭示着市场中存在的激烈竞争。CoreLogic上周五公布了统计的最终数据,此前一周的全国拍卖清空率达到了79.3%,创六年来新高。而上周六的初步结果,预示着清空率表现甚至更为强劲,这一数字将超过86%

澳洲房价

两周前,澳大利亚房地产价格恢复到历史最高点,且仍在继续发展。由于利率被锁定在仅略高于0的水平,并且澳洲央行保证未来四年内将保持利率不变,澳洲买房者们争抢着希望能从中分一杯羹。加上负责人贷款法即将取消,房地产市场已经准备好腾飞。即便考虑到这个行业经常夸大其词,一封来自当地中介的便条很好的总结了现在的事态。在我从业的这25年来,市场情况从未像现在这么强劲。

澳洲房地产

RBA未有大动作

通常情况下,理性的央行行长现在应该出面表达担忧了,甚至可能警告准备入市的人,房价并不会一直上涨,并且在一个如此疯狂的市场里,谨慎是有必要的。而对于幕后,你可能会认为有关如何在不损害整体经济的情况下,抑制房地产泡沫的应急计划正在制定之中。但这次并没有。相反,我们的货币专家正在做完全不同的事情。他们站在一边,很高兴看到房价的飞涨。澳洲央行行长Philip Lowe最近表示,"目前有很多人关注房价再度上涨,股市也一直很强劲。"“今天的全国房价指数和四年前一样……而股票市场也回到了去年初的水平。”当然,他的确是对的。

澳洲房产投资

从统计数据上看,你可能会说房价多年来几乎没有变动。这种逻辑的唯一问题是,它忽略了在此期间发生的事情。比如,四年前,澳大利亚央行为了遏制失控的房地产市场,曾迫切要求银行业监管机构APRA限制仅还息的贷款。这种贷款是投资者首选的融资方式。这成功地降低了房价,并保持了这种压力。显然,当时担心的是会出现房地产泡沫。现在我们又回到了这里。而最不寻常的是,我们刚刚从近一个世纪以来最严重的经济衰退中走出来,失业率高得令人不安,产能过剩,通货膨胀水平低迷,工资增长速度空前缓慢。

澳联储是如何爱上泡沫的?

过去,央行行长的指责是泼冷水。正如美联储行长McChesney Martin在1955年所解释的那样,“在派对刚开始热闹起来的时候,就下令撤掉酒杯。”这个想法是向前看,采取预防措施,让事情保持平稳。那么,是什么发生了变化?

澳洲买房投资

首先,全球经济处于脆弱的状态。此外还有人担心,联邦政府将取消对失业者,和那些在疫情中受重创行业(如旅游业)从业者的预算支持。如果政府真的减少了支持措施,提振经济的重担就会落在储备银行身上。随着常规措施几乎用尽,也不想将现金利率降至负值,我们的经济专家们利用了一种已经流传了相当一段时间的哲学。其被称为“财富效应”(Wealth Effect)它的原理是这样的。如果房价攀升,股市持续上涨,人们会觉得更富有,他们会开始消费。这反过来会提高收入、投资和利润,并提振通胀和工资水平。降息本来应该能做到这一点,但结果并非如此。事实上,所做的这一切都只是提振了房地产价格。而现在希望的是,飙升的资产价格能够起到作用。当然,房价和股市飙升的最大问题在于,它们在富人和穷人之间造成了巨大的隔阂。那些拥有资产的人最终会过得很好。那些穷人则最终会被远远地甩在后面。

墨尔本房产

更持久的强劲

在投资者中间有句老话:市场保持非理性的时间,会远远长于你有偿付能力的时间。因此,尽管最近的市场繁荣是非理性的,但种种迹象表明,它们将比健康的状况持续更长的时间。包括我们自己的储备银行在内的各国中央银行,已经决定不采取“下令拿走酒杯”这样的预防措施,而是让狂欢继续下去。这是一场危险的游戏,也可能会适得其反。因为“负财富效应”,即当金融或房地产市场陷入困境时对支出的影响,可能会损害经济增长。

悉尼房产

自金融危机以来,全球各国央行都被自己的行动所左右。无论长期后果如何,他们几乎会不惜一切代价确保市场保持繁荣。平心而论,澳大利亚央行认为房地产价格将不得不很快开始放缓,原因有两个。一是在过去的一年里,我们没有移民,这应该会减少对住房的需求。二是大量新建澳洲房产尚未上市。但是,如果价格继续不受抑制地上涨,澳洲可能不得不向邻居寻求经验。在当地房价飙升逾17%之后,新西兰央行刚刚提高了投资者的贷款门槛。不过到目前为止,还没有任何迹象表明出现了这种情况。






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